Información importante
Este contenido se ofrece a título informativo y no constituye asesoramiento inmobiliario o financiero. Consulte a un profesional cualificado para decisiones de compra o venta de inmuebles.
Los 5 datos clave del mercado español en febrero 2026
- Precio medio: 2.357 €/m² (pisos: 2.526 €/m² | casas: 1.978 €/m²)
- Subida anual: +11-12% según tipología
- Subida en 5 años: +47% pisos, +50% casas
- Provincias más caras: Baleares, Madrid, Málaga
- Valoración gratuita con IA: 3 minutos
El mapa de precios inmobiliarios en España: febrero 2026
2.357€/m²
Precio medio de la vivienda en España, febrero 2026
El mercado inmobiliario español atraviesa uno de los ciclos más alcistas de las últimas dos décadas según los indicadores disponibles. Según los datos del INE correspondientes al tercer trimestre de 2025, el Índice de Precios de Vivienda registró una variación anual del 12,8%. La segunda mano, que representa el grueso del mercado, subió un 13,4%.
Esas cifras oficiales ya quedaron cortas. En enero de 2026, la vivienda de segunda mano alcanzó los 2.897 €/m² de media nacional según el informe de Infobae sobre precios de enero 2026: un nuevo máximo histórico con subidas interanuales del 20,4%.
Un error frecuente entre propietarios es confundir los precios de oferta publicados en portales con el valor real de mercado. Los datos que maneja RealAdvisor proceden de transacciones cerradas, lo que suele revelar un desfase del 10-15% respecto a lo que se anuncia. Esta distinción marca la diferencia entre acertar o equivocarse en una operación.
Diferencia piso vs casa: Los pisos promedian 2.526 €/m² en España mientras las casas unifamiliares se sitúan en 1.978 €/m². Esto no significa que las casas sean más baratas: al tener mayor superficie media, el precio total suele ser superior.
RealAdvisor: valoración instantánea con inteligencia artificial
El problema que enfrentan la mayoría de propietarios cuando quieren conocer el valor de su vivienda es doble: o recurren a portales inmobiliarios con precios inflados, o pagan entre 300 y 500 € por una tasación oficial que tarda semanas. RealAdvisor resuelve ese vacío con una herramienta de valoración gratuita que entrega resultados en 3 minutos.
El sistema de inteligencia artificial de RealAdvisor analiza millones de datos de transacciones reales, no precios de oferta. Cuando usted introduce la dirección y características de su vivienda, el algoritmo cruza esa información con operaciones cerradas en su zona, ajustando por superficie, antigüedad, planta y orientación. El resultado es una horquilla de precio actualizada a febrero de 2026.
Valoración con IA
- Gratuita y sin compromiso
- Resultado en 3 minutos
- Datos actualizados de transacciones reales
Tasación tradicional
- Coste de 300-500 €
- Plazo de 1-2 semanas
- Requiere visita presencial
Lo que realmente marca la diferencia es la cobertura geográfica. RealAdvisor proporciona datos específicos para cada provincia española, desglosando precios medios, rangos donde se sitúa el 80% de las propiedades y evolución histórica. La herramienta no sustituye a una tasación oficial cuando se requiere un documento para una entidad bancaria, aunque permite obtener un valor orientativo previo a cualquier decisión.
Precio del metro cuadrado ciudad por ciudad: las cifras reales
A continuación se presentan datos de referencia. Antes de considerar las cifras, conviene tener en cuenta que los precios varían considerablemente no solo entre ciudades, sino también entre barrios de una misma ciudad. Se trata de medias provinciales útiles para orientación general, no para decisiones sin un análisis local detallado.
Madrid, Barcelona y las capitales autonómicas
Madrid lidera el ranking nacional con precios medios que según diversas fuentes oscilan entre 5.200 y 5.300 €/m². Barcelona se sitúa ligeramente por debajo. Bilbao, con su mercado más contenido pero igualmente tensionado, ronda los 3.800 €/m². En el análisis de CaixaBank Research del segundo semestre de 2025 se identifica un déficit acumulado de 625.000 viviendas desde 2021, lo que explica en parte esta presión alcista sostenida.
| Ciudad/Provincia | €/m² Pisos | €/m² Casas | Variación 12 meses |
|---|---|---|---|
| Baleares | 5.293 € | 4.800 € | +18% |
| Madrid | 5.225 € | 4.200 € | +15% |
| Málaga | 4.444 € | 3.600 € | +22% |
| Gipuzkoa | 4.390 € | 3.400 € | +12% |
| Valencia | 2.800 € | 2.200 € | +28% |
| Sevilla | 2.400 € | 1.900 € | +14% |
| Ciudad Real | 1.045 € | 980 € | +6% |
Los datos proceden de fuentes diversas cruzadas con las estadísticas de RealAdvisor. Esta tabla no es exhaustiva. Para obtener el precio específico de su zona, lo más práctico es usar una herramienta de valoración que tenga en cuenta las particularidades de cada barrio.
Costa mediterránea y Baleares: el factor turístico
Baleares encabeza el ranking nacional. No es casualidad. La presión de la segunda residencia y el capital extranjero distorsiona completamente el mercado local. Málaga experimenta un fenómeno similar: las subidas del 22% anual reflejan la explosión del turismo residencial y el teletrabajo de nómadas digitales europeos.
Alicante y la Comunidad Valenciana también registran incrementos notables. El problema para los residentes locales es evidente: los salarios no han subido al mismo ritmo que los precios. Diversos análisis de valoraciones indican que muchas familias de la costa se ven desplazadas hacia el interior o hacia municipios de segunda corona.
Ciudades en ascenso: dónde sube más el precio
Murcia. Aquí está la sorpresa. Con subidas cercanas al 30% anual, lidera el crecimiento porcentual muy por encima de Madrid o Barcelona. ¿La razón? Partía de una base baja y está captando parte de la demanda expulsada de la Costa Blanca y la capital.
Valencia, con incrementos del 28%, vive una situación parecida. La combinación de precios todavía accesibles (comparados con Barcelona), buena calidad de vida y conexiones AVE la convierte en destino de relocalización tanto para familias españolas como para trabajadores remotos internacionales.
Evolución 2021-2026: lo que revelan los últimos cinco años
Quienes adquirieron una vivienda en 2021 han experimentado una revalorización significativa. En cinco años, las casas han subido un 50,4% y los pisos un 47%. Eso según los datos de RealAdvisor, que reflejan transacciones reales cerradas.
La pregunta que todos se hacen: ¿seguirá subiendo? Las previsiones de CaixaBank Research apuntan a incrementos del 6,3% para 2026, mientras que las previsiones de BBVA Research de noviembre 2025 estiman un 7%. Más moderado que los dos últimos años, pero todavía alcista.
Precio de oferta ≠ Precio de cierre: Los precios publicados en portales inmobiliarios suelen ser un 10-15% superiores al precio final de venta. Los datos de este artículo reflejan transacciones reales cerradas, no lo que piden los vendedores.
El déficit estructural de vivienda nueva sigue sin resolverse. Se crean más de 200.000 hogares al año en España mientras se construyen apenas 100.000 viviendas. Mientras esa brecha no se cierre, es difícil anticipar correcciones significativas en los precios.
No es posible predecir con certeza la evolución futura del mercado. Los tipos de interés, la situación económica global y las políticas de vivienda pueden alterar cualquier previsión. Los cinco años anteriores han sido extraordinariamente alcistas, y comprar en la actualidad implica asumir que el mercado podría seguir esa tendencia o, al menos, no corregir bruscamente.
Dudas frecuentes sobre precios inmobiliarios en España
¿Cuál es el precio medio del metro cuadrado en España en 2026?
El precio medio de la vivienda en España es de 2.357 €/m² en febrero de 2026 según los datos de RealAdvisor. Los pisos promedian 2.526 €/m² y las casas 1.978 €/m². Esta cifra nacional esconde grandes diferencias: desde más de 5.200 €/m² en Baleares y Madrid hasta menos de 1.100 €/m² en provincias como Ciudad Real o Jaén.
¿Cuánto ha subido el precio de la vivienda en los últimos 5 años?
Entre 2021 y 2026, las casas han subido un 50,4% y los pisos un 47% según las estadísticas de transacciones cerradas. En los últimos 12 meses, las casas registran un incremento del 12% y los pisos del 11,3%. Algunas provincias como Murcia o Valencia superan ampliamente estas medias con subidas cercanas al 30% anual.
¿Qué ciudades tienen los precios más altos de España?
Baleares lidera con 5.293 €/m² de media en pisos, seguida de Madrid (5.225 €/m²), Málaga (4.444 €/m²) y Gipuzkoa (4.390 €/m²). En el extremo opuesto, Jaén y Ciudad Real presentan los precios más bajos, por debajo de 1.100 €/m².
¿Cómo puedo saber cuánto vale mi vivienda?
La opción más rápida y gratuita es utilizar una herramienta de valoración online con inteligencia artificial como la de RealAdvisor, que ofrece una estimación en 3 minutos basándose en transacciones reales de su zona. Para operaciones que requieran documentación oficial (hipotecas, herencias), necesitará una tasación homologada realizada por un tasador certificado.
¿Los precios de los portales inmobiliarios son fiables?
Los portales muestran precios de oferta, no de cierre. La diferencia habitual es del 10-15%: lo que pide un vendedor suele ser superior a lo que finalmente acepta. Para conocer el valor real del mercado, consulte fuentes que trabajen con datos de transacciones cerradas registradas en notaría.
Precisiones sobre los datos de precios
- Los precios indicados son medias estadísticas que pueden variar significativamente según barrio, estado del inmueble y condiciones de la transacción
- Los datos reflejan precios de transacciones cerradas y pueden diferir de los precios de oferta publicados en portales
- La evolución pasada del mercado no garantiza comportamientos futuros similares
Para una valoración específica de su vivienda, consulte a un tasador oficial homologado o agente inmobiliario colegiado.
Y ahora, ¿qué hacer con esta información?
Si está pensando en vender, el mercado sigue siendo favorable pero la velocidad de subida se modera. No espere a que baje porque nadie puede asegurarlo, pero tampoco se precipite sin conocer el valor real de su propiedad.
Sus próximos pasos concretos
- Obtenga una valoración orientativa de su vivienda con la herramienta gratuita de RealAdvisor
- Compare el resultado con los precios medios de su provincia para contextualizarlo
- Si decide avanzar, solicite una tasación oficial antes de fijar precio de venta
La diferencia entre vender bien y vender mal suele estar en conocer de antemano dónde se sitúa su vivienda respecto al mercado. ¿Está por encima o por debajo de la media de su zona? Esa pregunta tiene respuesta en tres minutos.